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划拨土地内涵是什么？权能有哪些
？

划拨土地使用权价格内涵是什么
？其构成包括哪些
？

划拨土地使用权与出让土地使用权有何差别？

划拨土地能否转让
、出租、抵押
？须满足哪些条件？

国有企业改制时
，涉及划拨土地的，如何处置？

哪些土地可以划拨方式取得？

评估技术路线和评估方法应用问题

      答

：划拨土地使用权评估可以优先选用成本逼近法，另外再根据所评估宗地的不同情况
，选用收益还原法、市场比较法
、剩余法和基准地价系数修正法进行直接评估。

      在选用收益还原法
、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法直接评估时，要注意分析相关参数如还原率

、利润率
、租金

、案例价格、相关成本、费用等与一般出让地的差异，具体的分析方法要通过市场调查，结合估价师或者机构的经验，并经过专家审定。

      按照有关文件规定的精神
，在政府公布了土地增值收益的区域，或经省级以上土地估价行业协会（如中国土地估价师协会
、广东省不动产登记与估价专业人员协会等）组织专家进行科学论证，明确了土地增值收益率的区域，可以用出让土地使用权价格扣减政府享有的土地增值收益得到划拨土地使用权价格。

      答：在评估思路和方法上没有不同，因为都是以估价期日估价对象所在区域的正常取得成本作为计算依据。

      答：1）成本逼近法

成本逼近法基本适用于所有类型划拨土地使用权评估。

成本逼近法计算公式
：

划拨土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+相关税费+投资利息+投资利润

      2）收益还原法

收益还原法适用于有收益或潜在收益的划拨土地的估价，如出租的商业、金融、商务办公
、娱乐、餐饮、仓库等划拨用地评估。

收益还原法计算公式
：

划拨土地收益价格=(划拨土地总收益-划拨土地总费用-***土地收益)/ 划拨土地还原利率

      3）市场比较法

市场比较法适用于市场上有大量可比划拨土地使用权的交易案例
。

      4）剩余法

在现行法律法规框架下，剩余法一般适合划拨土地改变用途后作为居住用地（保障性住房）的情况
。

剩余法公式：

划拨土地使用权价格=预计开发完成后的房地产总价值-开发成本-投资利息-合理开发利润-相关税费

      5）基准地价系数修正法

基准地价系数修正法通常情况下不适宜直接评估划拨土地使用权价格，但地方政府已颁布了划拨土地使用权基准地价的除外。

成本逼近法中的问题

      答

：以估价期日估价对象所在区域的正常取得成本作为计算依据，即土地取得费是评估基准日的公开市场成本价格，而非划拨土地使用权原始取得时的成本价格。 

      答：土地取得费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物赔偿费
、青苗补助费等相关费用。

      答

：可以根据待估宗地具体情况
，参照同区域、同用途、相同规划条件下的征收案例，或选择用于基础设施建设等为公共利益需要实施的国有土地上房屋征收案例测算取得成本
，并对案例取得费中包含的非常规成本进行充分的分析和剔除
；亦可参考政府储备土地的取得成本以及估价师经过充分讨论、分析和论证认为合理的方法测算取得成本

。建议估价机构间建立就合理确定具体个案的土地取得费进行定期研讨的交流机制。

      答：以估价期日估价对象所在区域的正常开发成本作为计算依据
，即土地开发费是评估基准日的公开市场费用，而非划拨土地使用权原始开发的个别费用。对于城区土地
，多数情况下，宗地外基础设施开发费用已包含在土地取得费中
。

      答：不需要测算划拨土地增值收益。土地取得费用和土地开发费是评估基准日的公开市场费用，土地使用者对该土地进行的长期资金投入和管理这部分增值收益已在评估价格中体现
。

      根据待估宗地是否有年期限制决定是否需要进行年期修正

。

      答：土地开发利润率可以参考一级市场的土地开发利润率或者房地产开发中的土地开发利润率确定
，同时应考虑其差异（土地一级市场开发利润含有***作为土地所有权人应享有的土地增值收益）
；此外，土地开发利润率的确定应考虑不同用途划拨用地的差异。

      答：利息的计息期可参考同类用地平均开发周期确定，利率按照同期贷款市场利率确定。

      答：可以根据待估宗地的所处区域具体情况和开发强度的差异进行区位条件修正
、个别因素修正。

收益法中的问题

      答：根据待估宗地同一供地圈内或类似区域内收集不少于三个与划拨土地使用权收益相似的真实案例，通过市场比较法测算划拨用地房地出租的平均租金水平
，确定待估宗地的客观收益

，从中扣除相关成本费用得到房地纯收益

，从房地纯收益中剥离房屋纯收益得到土地年纯收益，再扣除划拨土地应上缴的***土地收益，得到划拨土地年纯收益。

      答
：划拨用地纯收益测算应该扣除***土地收益
。根据《城市房地产管理法》第五十六条：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴***。

      年租金标准可通过收集以下活动的租金资料确定：

      1）以划拨土地使用权作为联营条件和因出租地上建筑物而涉及土地使用权出租的；

      2）临时改变原国有划拨土地用途
，用于商业、金融
、商务办公
、娱乐
、服务、旅游、餐饮、停车场等经营性活动的；

      3）因企业改制、房产交易等原因已办理出让
、租赁、作价出资、授权经营手续的工业类用地，临时改变用途用于商业、金融、商务办公
、娱乐、服务
、旅游
、餐饮、停车场等经营性活动的。

      广州划拨土地使用权年租金标准已于2014年上半年废止
，但该文件实施多年，对广州市划拨地使用产生过重大影响，可以在评估中参照该年租金标准结合估价基准日市场情况确定使用划拨地应上缴***的土地收益。

      答

：求取划拨土地还原利率的方法有以下几种：

      1）累加法。将土地还原利率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法
。无风险报酬率可选用银行存款利率或国债利率确定，风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补充

，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率

，具体是对估价对象自身及其所在的区域、行业、市场等所存在的风险的补偿。

      2）租价比法
。以划拨土地交易的客观土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原利率
。

      3）收益率排序插入法，首先调查
、收集估价对象所在地区的土地投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料
，然后将所收集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排序；***后将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较采用内插法进行插值计算
。

      4）出让土地还原利率调整法，即当出让土地还原利率比较容易取得时
，可在取得的出让土地还原利率基础上调整计算划拨土地还原利率。

      在选用一种或几种方法确定还原利率时，必须要合理分析完全出让土地使用权和划拨土地使用权在土地权利在流通变现上的区别和差异
，考虑银行定期存款利率
、租赁（投资）房地产的风险性
、投资的房地产的增值潜力分析以及完全出让土地使用权和划拨土地使用权在管理上的难易程度，***终综合评定还原划拨土地使用权的资本化利率
。

      由于划拨土地使用权的权能受到一定限制，其交易受限，故变现风险远大于出让土地使用权
，也就是划拨土地取得收益的风险比出让土地要大，因此在具体测算时，划拨土地还原利率的选取一般应高于同样市场条件下的出让土地的还原利率。

      答：如果按照无限年期测算
，扣除折旧费用；如果按照有限年测算，不再扣除折旧费
。

      答

：主要包括房产税、城镇土地使用税
、营业税、城市维护建筑税

、教育附加费、印花税等
。

剩余法中的问题

      答

：开发价值应采用开发完成后的划拨土地上的房地产总价值。建议参照广州经济适用房的价格
，也可按照收益法测算划拨用地价格思路测算开发价值。

      划拨土地上的房地产售价时点可参照“国土资厅发[2013]20号文”规定，即售价取估价期日市场同类不动产正常价格水平

，不采用估算的开发完成的售价
。

      答：参照“国土资厅发[2013]20号文”，项目开发周期一般不超过３年
。

     答
：开发成本可参照经济适用房开发成本
，也可在取正常市场成本的情况下考虑政府优惠因素进行修正。

     答
：开发利润率可参考经济适用房开发的平均利润率，也可参照普通商品房平均开发利润并进行适当修正。